Résumé

Ce document présente les résultats d'une étude de cas menée en collaboration avec un consultant national en bâtiment gérant un portefeuille de plus de 4 500 bâtiments au Canada. L'objectif principal de cette étude était d'évaluer l'impact d'un programme d'entretien proactif utilisant Domely Connect, un dispositif intelligent de surveillance de toiture, sur l'efficacité de la gestion proactive des toits.

L'étude s'est basée sur une analyse comparative des données recueillies en 2020, avant la mise en œuvre du programme, et en 2021, après l'intégration du programme d'entretien préventif permettant des inspections à distance et la surveillance de la charge de neige à l'aide de Domely Connect . De plus, des données provenant de publications universitaires, de partenaires assureurs et de reportages complètent l'analyse en fournissant des informations sur les sinistres et les événements en dehors du portefeuille du partenaire.

Deux indicateurs clés ont été retenus pour cette comparaison : le nombre d'appels de service et les coûts de déneigement.

Il est à noter que les chutes de neige totales entre les deux années pour les régions où se trouvaient les clients étaient similaires, avec une différence d'environ 8,9 cm (3,5 pouces).

Résultats

L'analyse des données¹ a révélé des résultats significatifs en faveur de la gestion proactive des toits soutenue par Domely Connect  :

• Réduction de 42 % des appels de service : L'adoption d'une approche préventive, comprenant une surveillance continue et un entretien régulier, a permis de réduire considérablement le nombre d'appels de service liés à des problèmes de toiture. Les fuites d'eau provenant du toit étaient le sujet le plus fréquent des appels de service (49 % du total des appels), avec un coût moyen de 2 707,29 $ par intervention (hors dommages aux biens et réparations intérieures). Les données des assurances² montrent que le montant moyen total des sinistres est d'environ 15 000 $.
• Réduction de 57 % des coûts de déneigement : La surveillance proactive de la charge de neige , rendue possible par Domely Connect , a permis d'optimiser les opérations de déneigement , ce qui s'est traduit par une diminution substantielle des coûts associés. En incluant les produits spécialisés, l'équipement et le transport de la neige au sol, le coût médian déclaré pour une opération de déneigement est de 7 765 $ pour un immeuble commercial de taille moyenne (25e centile ± 4 000 $).
• Amélioration continue sur 3 ans : Les participants au programme ont constaté une diminution annuelle de 30 % des appels de service, ce qui se traduit par une réduction globale de plus de 50 % sur une période de 3 ans.

L'étude de cas corrobore les conclusions de Sécurité publique Canada dans son rapport «  Stratégie de gestion des urgences pour le Canada : Horizon 2030, un Canada résilient  », qui indique:

le rendement du capital investi dans les mesures proactives de prévention et d'atténuation des risques générerait des économies de six dollars pour chaque dollar investi.

Sécurité Publique Canada  Stratégie de gestion des urgences pour le Canada : Horizon 2030, un Canada résilient

L'impact de la proactivité

Passer d'une approche réactive, où les problèmes sont traités après qu'ils surviennent, à une approche préventive, où les dommages sont anticipés et évités, présente des avantages considérables.

Gestion réactive : un pari coûteux

On estime que  80 % des toits commerciaux sont remplacés prématurément en raison de problèmes évitables , ce qui met en évidence l'immense fardeau financier que représente la négligence de l'entretien des toits. Cette approche réactive, qui consiste à ne s'attaquer aux problèmes qu'une fois qu'ils se sont manifestés, se traduit souvent par des dommages plus importants, des coûts de réparation plus élevés et des perturbations potentielles des activités.

Les données d'une étude menée sur 15 ans par Firestone Building Products et ProLogis, un fournisseur de premier plan d'installations de distribution, révèlent un argumentaire financier convaincant en faveur de l'entretien proactif. L' étude  a révélé que l'entretien proactif des toits coûte en moyenne 14 cents par pied carré par an, contre 25 cents par pied carré pour l'entretien réactif, ce qui représente une augmentation de 44 % des coûts.

Dégâts d'eau : l'ennemi silencieux des bâtiments commerciaux

Les dégâts d'eau, la conséquence la plus courante de la négligence des toits, peuvent rapidement dégénérer en une crise majeure pour l'entreprise. Le toit représentant environ 10 % de toutes les demandes d'indemnisation au titre de l'assurance des biens, les dégâts d'eau étant la principale cause dans 70 % de ces cas, le coût total moyen des sinistres atteint 15 000 $, selon les données disponibles sur les assurances².

• Réparations intérieures : Les plafonds se tachent, les murs se déforment, les cloisons sèches s'effritent et la peinture s'écaille, créant un environnement inesthétique et malsain. Les moisissures se développent dans l'humidité, ce qui présente des risques pour la santé et nécessite une décontamination coûteuse.  Les réparations de plafond à elles seules peuvent coûter entre 500 $ et 2 500 $, tandis que l'extraction de l'eau noire peut dépasser 20 000 $ .
• Arrêt des opérations : Les dégâts d'eau obligent souvent à fermer temporairement les locaux, ce qui perturbe les opérations et stoppe la productivité. Les stocks et l'équipement peuvent être endommagés ou détruits, ce qui nécessite leur remplacement.  Les coûts d'interruption d'activité peuvent être égaux ou même supérieurs aux dépenses engagées pour les dommages matériels et les pertes.  Les demandes d'indemnisation pour interruption d'activité, souvent liées à la rapidité des réparations, peuvent être considérablement affectées par des litiges concernant les coûts de réparation, ce qui alourdit encore les pertes financières.

Les perforations et les déchirures causées par la circulation piétonnière, la chute d'outils et l'installation de systèmes de CVC ou d'autres équipements peuvent également perforer ou déchirer la membrane du toit, compromettant sa capacité à empêcher l'eau de pénétrer.

Déneigement : déploiement plus important, risques accrus

Dans les situations d'urgence, comme une accumulation critique de neige, il faut déployer rapidement de grandes équipes pour enlever la neige avant que des dommages structurels ou un effondrement du toit ne surviennent. Cette mobilisation à grande échelle, qui implique parfois jusqu'à 25 personnes ou plus, augmente le risque d'accidents, de dommages matériels et de dommages potentiels au toit lui-même. Le déneigement d'un grand toit plat commercial en situation de crise devient une opération complexe et coûteuse, exigeant d'importantes ressources et une coordination minutieuse :

• Logistique humaine : De grandes équipes de déneigement , composées parfois de 25 personnes ou plus, doivent être mobilisées. Un autobus est souvent nécessaire pour transporter les travailleurs sur le site.
• Équipement lourd : Des grues et des chariots élévateurs sont utilisés pour soulever les souffleuses à neige et autres équipements lourds sur le toit. Dans les situations critiques, le poids de la neige peut être trop important pour supporter le poids supplémentaire d'une souffleuse à neige. Dans ce cas, le déneigement doit commencer manuellement, à la pelle, afin d'alléger progressivement la charge avant de pouvoir utiliser de l'équipement spécialisé.
• Infrastructure temporaire : Des toilettes portables et des abris chauffés sont installés sur le site pour répondre aux besoins des travailleurs, notamment en période de grand froid.
• Coûts élevés : Les interventions d'urgence  impliquent souvent des heures supplémentaires en plus des opérations déjà prévues . Les conventions collectives exigent souvent que les employés soient payés à des taux majorés (environ 1,5 fois les taux normaux), ce qui augmente considérablement la facture finale et vos dépenses. Dans des cas extrêmes, mais malheureusement fréquents, le déneigement peut coûter plus de 140 000 $ parce que la situation a été négligée et reportée. Le prix moyen constaté pour la seule évaluation du niveau de neige, effectuée par un professionnel, est de 781 $¹.

Disponibilité limitée, qualité limitée

En cas d'urgence, la plupart des couvreurs certifiés ne sont pas disponibles. Vous risquez de devoir vous contenter des travailleurs disponibles, même s'ils ne sont pas les plus qualifiés, ce qui augmente le risque de dommages supplémentaires à votre toit.

Gestion préventive : une approche efficace et économique

• Équipes plus petites, risques minimisés : Grâce à la surveillance proactive de Domely Connect , vous pouvez planifier des interventions ciblées avec des équipes plus petites et moins d'équipements, ce qui réduit le risque d'accidents du travail et les coûts de main-d'œuvre.
• Préservation du toit, optimisation des coûts : Enlever la neige uniquement lorsque cela est nécessaire, favoriser la fonte naturelle et utiliser des produits de déglaçage préserve l'intégrité du toit et réduit les coûts de déneigement .
• Détection précoce, réparations mineures : Domely Connect vous alerte en cas de problèmes potentiels, comme une accumulation d'eau ou une panne d'équipement, ce qui vous permet d'effectuer des réparations mineures avant que la situation ne s'aggrave.
• Planification stratégique, efficacité opérationnelle : Planifiez les opérations de déneigement à des moments stratégiques :
• En dehors des périodes de pointe : Évitez les jours fériés (comme le lendemain de Noël) où les magasins sont bondés et les stationnements inaccessibles, ce qui entraîne des coûts supplémentaires et des complications logistiques.
• Coordination optimale : Coordonnez le déneigement avec les équipes chargées du déblaiement des stationnements, optimisez les opérations et évitez les coûts supplémentaires.
• Sélection des meilleurs professionnels : La planification vous donne le temps de choisir les entrepreneurs les plus qualifiés pour les travaux d'entretien, ce qui garantit une qualité optimale et des coûts maîtrisés.

En bref, la gestion proactive des toits se traduit par :

• Réduction des risques
• Moins d'accidents
• Moins de dommages
• Diminution des dépenses
• Plus grande tranquillité d'esprit

Investir dans la prévention, c'est investir dans la sécurité, la durabilité et la rentabilité de votre bâtiment.

1. Statistiques sur les appels de service du partenaire consultant en bâtiment.
2. Statistiques sur les sinistres du partenaire assureur.